Rentabilisez votre portefeuille d’actifs et votre patrimoine en investissant dans des produits rémunérateurs tout en réduisant vos impôts ! Les produits pierre-papier en font partie et sont d’ailleurs de plus en plus plébiscités aussi bien par les particuliers que par les professionnels.
Qu’est-ce qu’un actif pierre-papier ?
La « pierre » désigne l’immobilier, qui se décline en plusieurs typologies (résidences et à usage professionnel, également répartis suivant différents secteurs d’activité). L’immeuble ou le parc immobilier n’est pas directement géré par l’investisseur, mais plutôt par un opérateur spécialisé. Ce dernier sera alors obligatoirement agréé par l’Autorité des marchés financiers (AMF) qui en règlemente et contrôle les activités.
Pourquoi l’appellation « pierre-papier » ? L’opérateur qui gère l’immobilier émet des titres de propriété qui sont souscrits par les investisseurs, professionnels ou particuliers. C’est à partir du nombre de parts que s’effectue le calcul de ce qu’on appelle la quote-part de l’investisseur, et par conséquent du montant des revenus locatifs issus de l’exploitation de l’immobilier ou du parc géré par l’opérateur.
Quels sont les produits pierre-papier les plus courants ?
Les plus rémunérateurs sont sans conteste les sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI : elles sont déclinées en plusieurs sous-familles, ce qui permet la constitution d’un portefeuille extrêmement diversifié. En effet, l’investisseur peut y placer en même temps des SCPI de rendement, des SCPI fiscales ainsi que des SCPI de plus-value. Leur rendement annuel brut est de 4% en moyenne.
Les organismes de placement immobilier collectif ou OPCI sont aussi des produits pierre-papier, moins connus que les SCPI certes, mais tout aussi intéressants, en particulier du point de vue liquidité. Leur atout ne réside pas dans la diversification en termes de typologie immobilière, mais plutôt en matière de composition de l’actif. Car les OPCI ne sont pas seulement que de l’immobilier mais aussi des produits boursiers et des liquidités. C’est la proportion de chacun de ces actifs qui fait la différence entre plusieurs OPCI.
Les sociétés civiles immobilières ou SCI sont également des produits pierre-papier. Elles fonctionnent sur le même principe que les SCPI, c’est-à-dire en utilisant l’immobilier, mais le mécanisme est cependant différent. Ce sont les immeubles en indivision qui sont gérés par les SCI qui d’ailleurs, sont la plupart du type familial.
Comment défiscaliser avec la pierre-papier ?
La SCPI présente de multiples opportunités de défiscalisation :
- en investissant par le biais des SCPI fiscales qui sont une des sous-familles de ce produit. Les SCPI fiscales permettent en effet de défiscaliser jusqu’à 21% avec un montage Pinel et jusqu’à 30% avec un montage Malraux. Le régime du déficit foncier sur les SCPI est également très avantageux pour faire baisser ses impôts.
- en investissant par le biais d’une assurance-vie : les SCPI sont aussi disponibles au sein de ce produit d’épargne, pour le plus grand bonheur des friands de ces deux types d’actifs. La fiscalité devient alors celle de l’assurance-vie, soit la déduction des revenus locatifs de l’assiette imposable de l’épargnant. Ce qui lui permet non seulement d’alléger sa charge fiscale mais aussi de préparer sereinement sa retraite.
- en investissant en démembrement, notamment en nue-propriété. Le détenteur de parts en nue-propriété ne perçoit pas immédiatement les loyers, ce qui lui dispense du paiement de l’impôt foncier y afférent, tandis qu’il est déjà propriétaires des parts. Cela de manière temporaire, puisque la durée du démembrement est décidée d’un commun accord entre usufruitier et nu-propriétaire.
Les OPCI peuvent aussi être souscrits à travers une assurance-vie et, tout comme les SCPI, profitent du même avantage fiscal. Il en est de même pour les SCI, à la fois disponibles dans les supports d’assurance-vie qu’en démembrement.
